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宁远县房地产开发小区集中整治工作实施方案
新闻来源:
发布日期:2014-08-03 13:37:36
点击次数: 次

  为规范全县房地产开发小区管理秩序,构建宜居幸福环境,维护社会稳定,按照《永州市房地产开发小区集中整治工作实施方案》(永政办发[2014]33号)文件的要求,县人民政府决定对全县房地产开发小区开展为期三年专项整治活动,并制定如下实施方案。ud9宁远房产网-小区楼盘-商品房-二手房信息-做宁远更新最快的房产网站

  一、指导思想及工作目标
  以提高群众居住质量、保障民生、构建和谐社会为宗旨,按照“全面整治、属地管理、条块结合、标本兼治、集中整治与强化监管相结合”的原则,围绕规划验收、开发建设、房地产权属登记、维修资金监管、税费管理、物业管理等,对我县小区进行集中整治。通过集中整治,纠正房地产开发领域的违规行为,切实解决小区存在的突出问题,推动小区物业管理规范化、制度化建设,努力营造小区功能完善、环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。
  二、整治范围
  近5年来,全县所有房地产开发小区(包括已建成和正在建设小区)均为专项整治范围。
  三、整治标准
  (一)违反规划问题整治。强化规划条件核实,着力解决已建成小区配套设施不完善的问题,对违法违规项目实行规划影响评估,提出整改方案,并督促开发商整改落实到位。
  (二)房屋质量问题整治。彻底解决小区房屋主体结构安全隐患,督促开发商着力解决房顶漏水、墙体渗水等问题。
  (三)小区乱搭乱建问题整治。对侵占小区公共部位进行乱搭乱建的设施及建筑,依法予以拆除。
  (四)消防安全隐患整治。督促小区完成消防安全隐患整改,彻底消除重大消防安全隐患。
  (五)用电安全隐患整治。突出对变压器配置容量偏小、线路配置不规范、部分需要“专变”改“公变”、电力不能满足小区业主需要、电线电缆裸露、高层建筑住房缺乏发电机配置以及变压器、配电室和发电机房未安装隔离设施等问题进行整治。
  (六)税费公示和规费、清查、清退、追缴问题整治。对违规超面积建设的小区进行规费催缴,对开发商欠缴税款情况进行追缴,对小区因调整容积率欠缴的土地差价款进行追缴。
  (七)供水、供气问题整治。着力解决二次供水存在的问题,对违规建设供气设施、存在安全隐患的供气小区进行彻底整改。
  (八)物业服务管理问题整治。加大对物业服务企业整治,提高物业服务企业的服务意识,落实物业服务企业收费公示制度,落实物业管理用房。
  (九)业主委员会成立。加大对业主委员会成立的指导工作,制定小区业主公约,指导符合成立业主委员会的小区及时成立业主委员会。
  (十)两证办理的整治。解决办证速度慢、开发商不主动申请、不配合办证的问题,确保房屋产权登记证、国有土地使用权证同步办理。
  (十一)小区信息网络化管理建设。主要解决小区信息不规范、不透明、信息和服务与小区物业管理工作不能结合起来的问题。
  (十二)高层电梯的专项整治。着力解决电梯使用环节的安全管理问题。对电梯维护管理制度、事故应急救援预案不完善、管理者安全意识不强、电梯维护保养不到位的问题进行彻底整改。
  通过整治,达到环境优美、道路整洁、配套到位、各小区基本达到幸福小区的要求,并在县中心城区建立1至3个样榜小区。
  四、方法和步骤
  专项整治分五个阶段进行。
  (一)宣传发动(2014年6月1日至30日)
  制定工作方案,明确整治的内容、目标;组建工作班子、配备人员、明确职责、落实办公场地并开展工作。召开集中整治动员大会,对辖区房地产开发小区集中整治工作进行安排部署,并广泛宣传发动。各相关部门根据本单位职能,确定领导专抓,安排专人负责日常集中整治工作。
  (二)调查摸底(2014年7月1日至9月30日)
  1. 各相关单位确定专人,并于7月上旬将名单报牵头单位。
  2.县政府发布小区调查整治征求意见通告。县集中整治办牵头,各相关单位参与,对房地产开发小区进行调查填表摸底,主要包括小区的平面规划图电子版,具体的土地面积、规划面积、建筑面积(商业、住宅、办公、车位及其他)、物管用房面积、绿化面积、电梯数量及型号、水电气的设计、安装及供应情况、消防人防、质量验收、已开发和拟开发栋数与面积、销售和入住情况、商业运营情况、缴纳税费情况、物业管理机构和服务收费情况等,以便建立网格化管理的小区电子地图。
  (三)分组清查(2014年10月1日至2014年12月31日)
  1. 第一组由住建部门牵头,监察、国土资源、房产、城管等部门和建筑工程质监站参与,对未进行实测和未通过规划条件核实的小区进行建设用地、建筑工程规划许可、施工许可、建设工程质量监督手续办理情况进行清查,清查开发商是否按规划、建筑设计方案明确的内容进行建设施工,是否存在擅自改变容积率、绿地率等违法违规行为。
  2. 第二组由工程质量安全监督部门牵头,督促有关小区完成结构鉴定,彻底消除工程质量安全隐患,对屋顶漏水、侧墙渗水等问题在质保期内一直未得妥善处理的,督促开发商彻底整治。
  3. 第三组由城管执法部门牵头,各相关部门参与,对侵占小区公共部位乱搭乱建的设施及建筑,通知业主在规定期内拆除,未拆除的依法进行强拆;由城管执法部门牵头,工商、物价、安监等部门和自来水公司参加,出台二次供水管理办法。
  4. 第四组由公安部门牵头,公安交警、治安、消防部门参与,相关单位配合。一是消防部门督促有关小区完成消防安全隐患整改,消除所有小区存在的重大消防安全隐患;二是交警部门指导小区人行道、停车位划线和交通秩序的整治;三是治安大队指导小区治安管理工作。
  5. 第五组由经信部门牵头,供电公司、电力执法部门参与,对小区用电安全隐患及停电事故督促整改。
  6. 第六组由财政部门牵头,对违规超面积建设的小区依法催缴报建规费。
  7. 第七组由地税部门牵头,对开发商欠缴税款情况进行清理,并依法追缴。
  8. 第八组由国土资源部门和人民法院牵头,依法对因调整容积率欠缴的土地差价进行追缴,并由国土资源部门清理国有土地使用权证办理情况。
  9. 第九组由物价部门牵头,房产部门和舜陵镇人民政府参加,督促各小区开发商、物业公司进行收费公示,清查开发商是否向业主收取了水、电、气、通信、有线电视等建设费(俗称开通费),违规收费的责令清退。
  10. 第十组由房产部门牵头,物价、城管等部门参与。一是清查小区物业管理政策、法规落实情况;二是清查小区物业管理用房是否达到规定要求;三是小区物业管理等各类费用收支公示情况;四是小区共用部位、共用设施设备维修、环境卫生、园林绿化、养护和管理情况;五是商品房预(销)售管理情况;六是物业管理小区从业人员网络化管理情况。
  11. 第十一组由舜陵镇人民政府牵头,房产部门和辖区派出所参与。一是排查本辖区内物业管理矛盾和纠纷问题;二是清查本辖区内业主委员会成立情况;三是指导辖区内符合成立业主委员会条件的小区及时成立业主委员会。
  12. 第十二组由房产和国土资源部门牵头,住建、消防部门和质监站、舜陵镇人民政府参与。一是排查所有小区“两证”办理情况;二是对没有办理“两证”的小区及时排查出原因,对存在问题的限期整改到位;三是对符合办证条件的或通过整改到位的小区,要求开发建设单位必须在2014年底前及时办理好“两证”。
  13. 第十三组由质量技术监督部门牵头,房产部门和舜陵镇人民政府参与。一是排查所有小区的电梯数量、型号、运行状况;二是限期整改电梯运行安全质量问题;三是建立电梯电子档案。
  (四)落实处理(2015年度)。
  1. 各牵头单位对清查出的问题进行梳理归纳,提出整改意见或方案,做到每周有通报,每月有调度。2015年一季度对清查的问题下达整改通知,根据难易程度,整改时间为1-3个月。2015年二季度对没有整改到位问题的督促督办,并进行通报和媒体曝光。2015年三季度对涉及有问题的单位和个人执行强制整改。2015年四季度对仍未整改到位的责任单位进行责任追究,约谈开发商和物业管理企业法人代表,记入诚信档案,问题严重的注销资质;涉嫌构成犯罪的,依法移送司法机关追究法律责任。并达到以下工作目标:
  (1)住建部门对未通过规划条件核实的小区进行规划条件核实,对擅自更改容积率、绿地率等违法违规行为处理到位。
  (2)质监站对在质保期内存在安全隐患,屋顶漏水、侧墙渗水等问题整改落实到位。
  (3)城管部门对侵占小区公共部位乱搭乱建的设施及建筑拆除到位,对供气小区清理整治到位。
  (4)消防部门对小区存在的消防安全隐患整改到位。
  (5)经信部门和供电公司排除小区用电安全隐患,落实“专变”转“公变”。对变压器配置容量偏小、线路配置不规范、部分需要“专变”改“公变”、电力不能满足小区业主需要、电线电缆裸露问题,高层建筑住房缺乏发电机配置和变压器、配电室及发电机房未安装隔离设施等问题进行整治。
  (6)财政部门对未报规划建设小区欠缴的规费收缴到位。
  (7)地税部门对开发商欠缴的税款追缴到位。
  (8)国土资源部门协助人民法院对因调整容积率欠缴的土地差价款追缴到位,对未办理国有土地使用权证情况进行分析,提出解决意见。
  (9)物价部门牵头对违规收费的开发商、物业公司清退到位,并给予处罚。
  (10)房产部门对物业管理政策宣传、物业管理用房、物业管理档案规范、费用收支公开、设施设备维护落实处理到位,对未办理房屋产权登记证情况进行分析,提出解决意见。
  (11)舜陵镇人民政府、房产局指导和组织小区业主召开业主大会,选举产生业主委员会,争取80%的小区成立业主委员会;制定业主公约;及时处理好矛盾纠纷问题。
  2. 各牵头单位主要领导挂帅,组织力量,依法依规对开发商、物业服务企业、业主下达限期整改通知书,限期内未整改的,可依法强制执行。
  3. 对重点难点问题或一时难以解决的“老大难”的问题,集中整治领导小组定期召开调度会,集体会商,确保各类问题矛盾得到妥善处理和解决。
  (五)建章立制(2016年度)
  1. 2016年1-3月,组织对小区自检,查漏补缺;4月参加全市组织的交叉检查,逐项评比考核。
  2. 按照“综合治理、标本兼治”的指导思想,认真总结集中整治中发现的普遍性、倾向性问题并认真分析研究,有针对性地制定或修订完善有关制度,加强日常监管,巩固集中整治成果,建立健全房地产开发小区管理长效机制,探索科学合理的小区物业管理模式。通过整治,针对我县实际,出台小区整治管理办法及细则。
  3. 形成三位一体的物业管理模式。遵循“网格化管理”的原则,充分重视舜陵镇人民政府、社区在小区物业管理工作中的综合协调作用,针对小区管理业态的复杂性和管理模式的多样性,健全“县、镇、社区”三级物业管理体系,充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用,构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式。建立县、镇、社区三级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系,着力解决物业服务纠纷逐年增多的问题。充分发挥社区法律顾问作用,引导人民群众依法理性表达利益诉求,在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。
  4.行政执法延伸进小区。物业管理是一项系统的综合工程,住建、国土资源、房产、物价、公安、经信、工商等职能部门密切配合,加强沟通协作,实现有效衔接,无缝监管。进一步完善物业管理纠纷调处工作机制,主动介入,加大力度,发现苗头,及时快速处理。
  5.总结情况。2016年12月召开工作总结大会,考核的结果列入各单位的绩效考核项目。
  五、工作要求
  (一)加强领导,落实责任。成立县房地产开发小区集中整治领导小组,由副县长雷鸣任组长,县优化办主任李哲爱任常务副组长,县政府办副主任徐永才任副组长,县委督查室、县政府督查室、县优化办、县专治办、县人民法院、县人民检察院、舜陵镇人民政府、县财政局、县城管局、县物价局、县工商局、县地税局、县住建局、县国土资源局、县房产局、县公安局、县经信委、县质监局、县安监局、县建设工程质量监督站、县绿化站、县电力公司、县消防大队等单位的负责同志为成员。领导小组办公室设在县房产局,由徐永才同志兼任办公室主任,胡小川同志任办公室副主任。
  (二)提高认识,精心组织。各有关部门要站在服务宁远经济发展、构建和谐稳定大局的高度,充分认识这次集中整治工作的重要意义,每个小组要制定详细可操作的具体方案,确保整治效果。
  (三)部门联动,形成合力。各职能部门要密切配合,加强沟通协调,形成强大合力。县委督查室、县政府督查室和县优化办要加强督查督办,及时通报相关信息,确保按时完成任务。
  (四)严明纪律,严格问责。集中整治期间,各房地产开发企业、施工企业、小区物业服务企业、中介组织等要密切配合,主动提供相关审批手续。对违反法律、法规和相关文件,不履行义务、不诚信的企业,将在新闻媒体上予以曝光,并记入诚信档案;情节严重的,报相关部门按法定程序注销其资质。
 
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